— В связи с изменениями в ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве», вступившими в силу с 1 июля 2018 года, многие девелоперы уже начали менять свои подходы к строительству жилья. Готово ли к этим переменам Объединение «ВКБ-Новостройки»?
— В данный момент мы не ощущаем каких-либо существенных перемен, стратегия развития остается прежней. Компании объединения планируют построить совокупным объемом 500 тыс. кв. м жилья — это такие же показатели, что и за все последние годы. Никакой отрицательной финансовой динамики, в том числе в части продаж, мы не фиксируем. И на следующий год в план ставим такую же планку, так как считаем, что спрос на наше жилье останется на таком же высоком уровне. Отчасти это связано с тем, что многие разрешения на строительство мы получили до 1 июля и эти объекты будут возводиться по прежним правилам. Поэтому запас на ближайшие два года у нас есть, так же, как и у некоторых других строительных компаний Краснодарского края.
— Каковы перспективы перехода на новые правила строительства жилья
в будущем? С какими трудностями может столкнуться рынок?
— Сегодня главная неопределенность связана не с ситуацией на рынке. Она лежит
в плоскости законодательства. В новые правила постоянно вносятся дополнительные корректировки, и планировать что-то в таких условиях довольно сложно. В частности, по логике законодателей мы должны изменить источник финансирования — не привлекать средства дольщиков на этапе строительства, а брать кредиты в банках.
Но пока не все банки готовы к этим изменениям. Возможно, нужные объемы средств на эти цели у них есть, но смогут ли они взять на себя все риски работы со строительной отраслью? Чтобы грамотно оценивать эти риски, им необходим определенный уровень компетенций, которого сейчас нет. Нужны люди, которые смогут проанализировать финансовое состояние застройщика и работать с ним на протяжении всех этапов строительства объекта. Думаю, на все это банкам потребуется много времени, и пока они находятся в самом начале этого пути. В связи с этим прогнозировать, что будет с рынком в 2019—2020 годы, сейчас нельзя.
Объединение «ВКБ-Новостройки» серьезно подготовилось к переменам: мы все просчитали, определили новые методики и подходы.
Все это позволяет с большой долей уверенности говорить, что переходный период мы пройдем достаточно спокойно. Но мы крупная компания, обладающая большими ресурсами, в том числе организационными. Что будет с небольшими участниками рынка, предугадать трудно, но можно точно сказать, что им будет значительно тяжелее работать, чем в 2016—2017 годы. Поэтому, по нашим оценкам, в ближайшие годы в Краснодарском рынке сформируется некоторый дефицит жилья, который приведет к росту цен. Насколько он будет значительным, покажет время.
— Строительный рынок Краснодарского края на протяжении многих лет
был очень активным. Сохранит ли он стабильность в новых условиях?
— Действительно, рынок жилья Краснодарского края имеет ряд преимуществ — здесь ситуация лучше, чем во многих других регионах страны. В крае работает много застройщиков, строятся большие объемы жилья. Поэтому Краснодарский край менее подвержен рискам, чем те регионы, где действовали всего две-три строительных компании,— там, естественно, изменения в ФЗ №214 существенно повышают риски.
— Стоит ли ждать роста цен на жилье уже в ближайшее время?
— Каждый девелопер сам решает, повышать ему цены на свои квартиры или нет. Конечно, учитывая, что стоимость квадратного метра в ближайшие годы вырастет
по объективным причинам, со стороны застройщиков могут быть попытки «заморозки» продаж в ожидании большей прибыли. Однако, если предложение уменьшится, то по другой причине — в случае, если девелоперы не смогут определить для себя новые источники финансирования взамен средств дольщиков, а банки затянут процесс формирования политики по работе со строительным рынком. Но этот вопрос будет решаться в долгосрочной перспективе. — Насколько велика роль недорогой ипотеки в наличии устойчивого спроса на жилье в регионе?
— Условия ипотечного кредитования сейчас действительно очень привлекательные,
и население на это реагирует: если несколько лет назад доля ипотечных продаж квартир у «ВКБ-Новостройки» составляла 30—40%, то сегодня — порядка 60%. Конечно же, мы это предвидели и прогнозируем дальнейшее увеличение доли покупок посредством жилищных кредитов. Это абсолютно нормальная практика, так происходит во всем мире. Ведь больших финансовых ресурсов, которые можно отвлечь из семейного бюджета на покупку квартиры, у большинства людей нет, поэтому, увидев, что ипотека сильно подешевела, население стало активнее ею пользоваться.
Банки — партнеры объединения предлагают покупателям уникальное для рынка региона предложение со ставкой 8,5% без первоначального взноса. Однако я не считаю, что устойчивый спрос на квартиры «ВКБ-Новостройки» связан только с дешевеющей ипотекой,— скорее, это дополнительный стимул. — Сегодня администрации края и города поощряют только комплексную застройку, при которой девелопер берет на себя обязательства по обеспечению новых домов социальной инфраструктурой. Насколько это затратно для бизнеса?
— Если девелопер комплексно осваивает территорию, то еще на этапе утверждения проектов планировок он должен предусмотреть на участке полный перечень всех необходимых для жизни людей объектов, в том числе социальных: школ, детских садов, поликлиник и т. д. Заказчиком их строительства выступает структура, которая в дальнейшем эксплуатирует эти объекты,— как правило, это муниципальные или государственные органы власти.
То есть застройщик может лишь сформировать земельные участки под школы и садики и построить их с условием, что затем их выкупит муниципалитет. Конечно, делать это могут лишь крупные девелоперы, ведь строительство одной школы стоит около миллиарда рублей. По такой схеме сейчас строится в Краснодаре две большие школы на 1550 мест в микрорайонах Московском и Восточно-Кругликовском и несколько детских садиков. Планируется строительство школы в микрорайоне Молодежном — разрешение уже получено. Идет подготовка
к строительству школы в микрорайоне Гидростроителей.— Какие технологии жилищного строительства, на ваш взгляд, будут наиболее активно развиваться в ближайшие годы?
— В целом мы видим, что спрос на жилье, которое мы строим, стабилен и сохранится в ближайшем обозримом будущем. По нашим оценкам, индустриальное домостроение будет эффективно в новых реалиях строительного рынка, связанных с изменениями в ФЗ №214, так как на первое место выйдет вопрос скорости строительства. Ведь чем быстрее возводится объект, тем меньше финансовых ресурсов он требует. А при переходе на полное банковское финансирование каждый день стройки будет сопряжен с выплатой процентов по кредитам. В этом смысле у индустриального домостроения есть естественное преимущество по сравнению с монолитным и кирпичным, так как дома с использованием этого метода возводятся практически вдвое быстрее.
И я уверен, что это преимущество в будущем никуда не исчезнет, а будет лишь усиливаться.
— В каких направлениях «ВКБ-Новостройки» планирует развиваться
в ближайшие годы?
— Что касается изменений качественных параметров жилья, то застройщики объединения «ВКБ-Новостройки» постоянно ведут работу в этом направлении. Сегодня мы проектируем и строим жилье высокого качества, используя новые материалы, тем самым повышая комфорт проживания в наших домах. Например, в течение двух лет мы полностью перейдем на применение новых навесных фасадов, которые по своим качественным характеристикам никак не будут уступать монолитному домостроению. Если говорить в общем, то направления деятельности «ВКБ-Новостройки» очень диверсифицированы, и это позволяет нам заниматься тем, что востребовано в данный момент. Поэтому, хотя мы и предвидим определенные периоды «турбулентности»на рынке жилья в ближайшие два-три года, относимся к ним спокойно, поскольку мы к ним готовы.
Коммерсант
https://static.tildacdn.com/tild3166-6163-4266-b062-643039633861/IMG_1666.jpg
